في هذا الموضوع سوف نقوم بوضع أسئلة تستلزم عقلية قانونية اكثر من متميزة للإجابة عنها
السؤال الاول
لو ان شخص ( زيد ) لديه قطعة ارض مسجلة باسمه في الشهر العقاري ثم جاء رجلا اخر ( عبيد ) فوضع يده عليها مدة طويلة هادئة مكسبة للملكية لمدة 15 سنة دون منازعة من احد
وجاء عبيد وقام برفع دعوى ثبوت ملكية لتملكه الارض المدة الطويلة الهادئة المكسبة للملكية
ما المفترض ان يحدث وما حكمك
( هذا السؤال من الاسئلة المعقدة في القانون المدني والتي تتطلب كثيرا من الجهد للإجابة عليها وبها اراء كثيرة )
ضع اجابتك هنا وسنقوم بتقييمك
ملحوظة : هذا الموضوع من المواضيع الكبيرة والهامة في القانون المدني والتي قيد يجوز كتابة العديد من الابحاث في تلك الاجابة على وجه الخصوص
بالتوفيق وأتمنى ان تكون اجابة ذلك السؤال بداية لمحامين متميزين
السؤال الثاني
( هل احكام النقض هي احكام استرشادية ام الزامية لقاضي اول درجة - قاضي الاستئناف )
السؤال الاول
لو ان شخص ( زيد ) لديه قطعة ارض مسجلة باسمه في الشهر العقاري ثم جاء رجلا اخر ( عبيد ) فوضع يده عليها مدة طويلة هادئة مكسبة للملكية لمدة 15 سنة دون منازعة من احد
وجاء عبيد وقام برفع دعوى ثبوت ملكية لتملكه الارض المدة الطويلة الهادئة المكسبة للملكية
ما المفترض ان يحدث وما حكمك
( هذا السؤال من الاسئلة المعقدة في القانون المدني والتي تتطلب كثيرا من الجهد للإجابة عليها وبها اراء كثيرة )
ضع اجابتك هنا وسنقوم بتقييمك
ملحوظة : هذا الموضوع من المواضيع الكبيرة والهامة في القانون المدني والتي قيد يجوز كتابة العديد من الابحاث في تلك الاجابة على وجه الخصوص
بالتوفيق وأتمنى ان تكون اجابة ذلك السؤال بداية لمحامين متميزين
السؤال الثاني
( هل احكام النقض هي احكام استرشادية ام الزامية لقاضي اول درجة - قاضي الاستئناف )
لا أحد ينكر ان الحيازه للأرض لمدة 15 سنه قد اكسبت من يحوز عليها الملكيه بأعتباره واضع يد وعدم اثارة اي نزاع او قطع هذه المده بأي مطالبه قضائيه .. ولكن هنا الوضع مختلف فنحن امام مالك حقيقي لديه عقد ملكيه ومشهر في الشهر العقاري اي لا يمكن ان تنتقل الملكيه منه بهذا الشكل وبالتالي فأنه يحق للمالك الأصلي المطالبه بأملاكه وإن لم يستطع .. فهناك حل اخر وهو ان يأخذ قرض كبير من البنك بقيمة الأرض فهو المالك ولديه عقد مشهر في الشهر العقاري .. ثم لا يسدد القرض وبالتالي فأن البنك سوف يقوم بالحجز علي الأرض وبيعها
ردحذفبالنسبه للسؤال الثاني .. فأن محكمه النقض هي محكمه مختصة بالرقابه علي أحكام القضاء ولهذا في اعلي درجات التقاضي وهي الفيصل في اي قضيه .. وبالتالي فأنه لا يجوز للقاضي مخالفة احكام محكمة النقض عرفاً وليس قانونياً لأنه لكل قاضي قناعته وأسبابه ... وبأيختصار شديد لا يجوز مخالفة أحكام محكمة النقض عرفاً .. وليس قانونيا
ردحذفالاستاذ حازم سليمان احترم عقليتك القانونية
ردحذفلكن بالنسبة لاجابتك الاولى والخاصة بالتسجيل والحيازة ستجد اغلب احكام النقض مرجحة امر التقادم في الحيازة اما بالنسبة لمسألة القرض فالبنك لن يعطي احدا قرض قبل اجراء المعاينة وفي حالة عدم وجود حيازة لن يتم القرض
اما بالنسبة للسؤال الثاني فانت لم تعطني الاجابة الحاسمة استرشادية ام الزامية
وعلى العموم فانت استاذ تستحق الاحترام لديك عقلية قانونية محترمة ومطلع جيد
أقول وبالله التوفيق:
حذفأن أن التقادم الطويل سبب قانوني من أسباب كسب الملكية فالملكية تنتقل به إن هو قام بتسجيل الحكم الصادر في دعوى ثبوت الملكية وهنا يكتسب عبيد ملكية الأرض بموجب تسجيل الحكم الضصادر في دعوى ثبوت الملكية علي الرغم من العقد المسجل باسم زيد فتزول ملكية زيد ويكتسبها عبيد طبقاً للنصوص القانونية وتطبيقات محكمة النقض المتواترة في هذا الصدد. كما أن فقهاء القانون شبه مجمعون علي ذلك كما في الوسيط للسنهوري
ما هى الثغرات التى تؤخذ فى عين الاعتبار عند كتابة عقد ايجار قديم لمدة 59 سنة لسنة 2013 ؟
ردحذفالثغرات كثيرة اكثر مما تخيل سيدي ...
ردحذفممكن توضح حضرتك
حذفعقد ايجار قديم لمحل تجاري خاضع لاحكام القانون 49 لسنة 77 والتي ورد به شروط الفسخ علي سبيل الحصر في المادة 49 من ذات القانون والمعدله بلمادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 81 المستأجر رجل عجوز استأجر المحل منذوا اكثر من 33 عام من من باع لمورث الملاك الحالين والان هذا المستأجر يبتذهم لانه يريد خلو رجل مهول تقريبا اكثر من نص ثمن الارض وهذا العقار مكون من دور واحد وهو هذا المحل فقط مبني من الطوب الاحمر والمستأجر غير قادر علي العمل بمهنته لانها من المهن الحرفيه التي تطلب القوة ولا يوجد شخص يعمل معه ولا احد من ابنائه يعمل بهذا المجال حيث ان ابنائه مهندسين ولاكنه يذهب للمحل كل فترة حتي لا يتم اخذه منه علي سبيل العناد فما السبيل للفسخ العقد
ردحذفرجاء ذكر البيانات التالية
ردحذفما الغرض من الايجاره المذكورة في العقد
وما هو نشاط المحل الحالي
هل يقوم المستأجر بدفع الاجرة بالزيادات القانونية في موعدها ام لا
حالة العقار
احنا عقد ايجار دائم وصاحب البيت باع البيت والمالك الجديد عاوز يزود الايجار ويبني دور كمان ومع ان البيت ميستحملش ودا كلام المهندس العاين البيت
ردحذفما الحل مع صاحب البيت ؟
مش من حقه يزود الايجار طالما ان العقد لم ينص على ذلك أو ان العقد ايجار قديم
ردحذفوبالنسبة للدور المخالف تستطيع رفع دعوى قضائية
السلام عليكم اريد ان اسـتأجر شقة ايجار قديم وحسب ما فهمت انه من الافضل كتابة المدة وهى اقصى مدة 59 سنة فهل من الممكن كتابة لمدة 59 سنة مع تجديد المدة مماثلة مرة واحدة اى 59 سنة اخرى دون الرجوع للمالك ؟؟ السؤال الثانى انا اسكن بشقة ايجار قديم وهناك صديقى يسكن ايضا بشقة ايجار قديم فهل من الممكن ان نقوم بتبادل الشقق هل فى مادة فى القانون تبيح ذلك وهل يجب بموافقة صاحب العقار ؟؟
ردحذفالاجابة الاولى : قم بكتابة يجدد لمدة مماثلة ولا تقومب كتابة دون الرجوع للمالك
ردحذفالاجابة الثانية : لا يوجد
الحيازة من اسباب كسب الملكية سواء كانت بالمدة الطويلة او التى استندت الى سبب صحيح ( عقد مسجل ) ، وفى المثال المطروح تنتقل الحيازة لعبيد متى كان سبب حيازته ابتداء مشروع وتوافرت فى الحيازة شروطها من هدوء واستقرار واستمرار وكانت بنية التملك . اما بالنسبة لاحكام النقض فهى ملزمة للمحاكم الادنى بدرجتيها ، وهذا هو الهدف من اشاء محكمة النقض وهو توحيد مبادئ واحكام المحاكم الصادرة من محاكم مختلفة فى ذات الموضوع ، فلا تطبق محكمة استئناف مبادئ معينة فى حكمها فى موضوع دعوى على خلاف حكم صادر فى موضوع مشابه من محكمة استئناف آخرى طبقت مبادئ مغايرة او عكس مبادئ المحكمة الاولى على نفس الموضوع لان من شأن هذا الاختلاف هز الثقة فى النظام القضائى الذى يصدر احكام متضاربة فى موضوع واحد . وسؤالى لحضراتكم ما هى الحالة الوحيدة التى يجوز فيها التأجير وفقا لقوانين الايجار القديمة فى ظل سريان القانون 4 لسنة 1996 .
ردحذفاجابة حضرتك مضبوطة بالنسبة للشق الخاص بالحيازة ولكن منقوصة وخاطئة بالنسبة للباقي
ردحذفبالنسبة لسؤالك حضرتك الاجابة هي امتداد عقد ايجار قديم وفقا لفهمي للسؤال
اجابتى صحيحة والا ما الهدف من وراء انشاء محكمة النقض ؟
ردحذفوالحالة الوحيدة التى يجوز فيها التاجير وفقا لقوانين الايجار القديمة هى
حالة التنازل عن عقد الايجار لمستاجر جديد بموافقة المالك وليس الامتداد ، فالامتداد اثر قانونى لوفاة المستاجر الاصلى وليس تاجير جديد .
اخي الكريم
ردحذفاحكام محكمة النقض احكام استرشادية لقاضي الموضوع وليست احكام الزامية
يحق لقاضي الموضوع الاسترشاد باحكام محكمة النقض ولكنه لا يلتزم بها ويجوز له ان يحكم وفقا لسلطته التقديرية طالما ان القانون اباح له ذلك
واقع قضايا التقادم المكسب للملكية هوواقع قانونى سليم مائة فى المائة ويشترط الحيازة التامة الهادئة لمستقرة
حذفالفاضل المحترم
ردحذفلدي سؤال لو سمحت معايا صوره عقد محل قديم من 1975 وليس موثق والنسخه الاصل غير موجوده اطلاقا هل يجوز فتح المحل والبدء فى اجراءات السجل والبطاقه الضريبية وما الذي يتبع فى هذه الحاله وشكرا ؟
اذهب لمصلحة الضرائب واعمل بطاقة ضريبية من واقع السجلات القديمة لأن اكيد كان المحل له بطاقة ضريبية قديمة
حذفاما في حالة عدم وجود ملف ضريبي من الاساس لهذا المحل فيؤسفني ان اقول لك ان حلك الوحيد انك تضرب عقد لأن الضرائب لن تعترف بصورة عقد
أستاذى الفاضل الدليل على ان أحكام محكمة النقض الزامية انه اذا لم يطبقها القاضى فى حكمه سيطعن عليه بالنقض وستلغيه محكمة النقض لمخالفته مبادئها التى طبقتها فى أحكامها وستعيد الحكم للمحكمة التى أصدرت الحكم لتطبق احكام ومبادئ النقض التى لم يطبقها ابتداء .
ردحذفالعبرة في الطعن هو الخطأ في تطبيق القانون او الفساد في الاستدلال وليس الخطأ في تطبيق حكم من احكام محكمة النقض
ردحذفاما عن مبادئ احكام النقض فهناك العديد من احكام النقض المتضاربة تمام وذلك لأن كل قاض له اتجاهه
فاي المبادئ ستطبق محكمة النقض
يا سيدى الفاضل عند وجود احكام متضاربة لمحكمة النقض فى مسألة ما فهى لا تكون متعاصرة بل تجدها بعضها قديم والآخرى حديثة وسبب ذلك ان محكمة النقض تكون قد عدلت عن مبدأ قديم الى آخر حديث ، ثم ان محكمة النقض باجتهادات قضائية تسد القصور فى القوانين فى مسائل كثيرة لم ينظمها بهذه المبادئ القضائية التى تساوى درجة القانون وبالتالى لا يجوز للمحاكم الادنى مخالفتها .
ردحذففإن هيئتي المواد الجنائية والمواد المدنية والتجارية ومواد الأحوال الشخصية وغيرها مجتمعين تقضيان بالأغلبية المنصوص عليها في الفقرة الأخير من المادة الرابعة من قانون السلطة القضائية رقم 46 لسنة 1972 العدول عن المبدأ المشار إليه في الطعن رقم 3041 لسنة 60ق - في هذا الخصوص - وتقرر الهيئتان أن المادة 213/3 من قانون المرافعات قد رسمت طريقاً خاصاً لإعلان الأحكام - التي لم يحضر جلستها المحكوم عليه ولم يقدم مذكرة بدفاعه - غير الطريق المتبع في إعلان سائر أوراق المحضرين الأخرى وذلك على التفصيل السابق الإشارة إليه.
ردحذفالطعن رقم 5985 لسنة 66ق
اعتقد بهذا اكون حسمت الامر الجدلي بيني وبينك في ان احكام النقض قد تأتي لتتعارض مع غيرها
حكم النقض هذا حكم حديث جدا متعارض مع حكم نقض حديث جدا ايضا مشار اليه في حكم النقض
بالتوفيق
السلام عليكم
ردحذفلو سمحت بابا كان ماجر شقه وصاحب البيت مات وورثه ابناءه وزوجته امتنع ابناءه عن استلام الايجار ورفضوا ياخدوا الشقه كمان هما مارضوش يرثوا ابيهم فمراته اخدت هى الايجار دلوقتى مراته ماتت وبناتها عايزين يغيروا العقد وبابا كمان مات لو احنا امتنعنا عن تغيير العقد فى ضرر علينا ولا لا
ولا فقدنا العقد بس معانا الوصولات ينفع اخويا يعمل محضر بفقد العقد بعد موت بابا
ملاحظه بنات صاحبة البيت ليسوا ابناء صاحب البيت المتوفى
اعمل محضر فقد عقد
ردحذفوانت مش محتاج تغير العقد طالما ان الاقامة مستمرة بعد الوفاة
واذا رفضوا اخذ الاجرة تستطيع عرض الاجرة في المحكمة للورثة فقط
شكرا جدا لرد حضرتك
حذفالسلام عليكم
حذفأستاذی احنا بيت ورثة وفي مستاجر بالدور الأول معترض علی وجود مواتير المياه بالمنور هل من حقه الاعتراض علی ای حاجة فی المنور غير أن عقد ايجاره امتداد من والدته وهو من وقت ما توفيت والدته لم يدفع ايجار والمؤجر ليها كان جدی رغم أن المنزل باسم جدتي فهل عقده يعتبر باطلا!
انا استاجرت شقة من سنة 2000 ومكتوب فى العقد دائم وصاحب المنزل رفع علية قضية باالطرد من الشقة ولثة معى جلسة فى شهر12 بخصوص الشقة ممكن تتكرم بسيادتك ان ها نمشى من الشقة ولا اكون موجود فيها والف شكر
ردحذفتم الرد
حذفلو سمحت لو فيه عقار قديم وفيه سطح مش بيطلعوله بسلم ولكن له سلم خشب ومجرد فتح فى سقف العقار يادوب تعدى بنيء ءادم والسطح مسور بطوبيتين فقط هل من حق مستاجر الدور الاخير الانتفاع بهذا السطح كوضع اغراضه الشخصيه بيه او قيامه ببناءا ععش للكلاب او استخدامه كوسيله لنشر سجاجيده .. متهى حدود انتفاعه بهذا السطح؟
ردحذفالسطح حق انتفاع لجميع السكان وفقات للحدود التي سمح بها القانون وليس لاغراض شخصية
ردحذفأزال المؤلف هذا التعليق.
ردحذفأزال المؤلف هذا التعليق.
ردحذفأزال المؤلف هذا التعليق.
ردحذفبالنسبة للسؤال الأول هناك حالتان
ردحذفالحالة الأولى مالك بعقد مسجل وله حق الملكية التى يصونها القانون من الإعتداء عليها.
الحالة الثانية واضع يد ظاهر وهادىء لاينازعه فيه أحد
فلابد من توافر الأسباب القانونية فى وضع اليد المكسب للملكية وهى وضع يد ظاهر بلا منازعة وبنية التملك فإذا حاز واضع اليد الحيازة بأسبابها كان له أن يتملك العين محل الحيازة شريطة أن يكمل المدة اللازمة لها 15 عاما ويجوز ضم مدة سلفه إلى مدته ليكتمل التقادم لكن كما بين لنا الفقيه القانونى السنهورى فى الوسيط يبقى فى ذمة الحائز إلتزام ما.
هذا وقد وضع المشرع حق التملك بالمدة الطويلة المكسبة للملكية جزاءً لإهمال المالك الأصلى لملكه وعدم الحفاظ عليه وعدم صيانته كما أن المشرع إبتغى أن تستقر الأمور القانونية بالحيازة التى إستقرت بعد ان طال أمدها.
هذا والله أعلى وأعلم
أما أحكام محكمة النقض فهى إسترشادية طالما ان محكمة الموضوع قد أحاطت بالدعوى عن بصر وبصيرة وكانت أسباب حكمها تحمله ولا يكون ثمة تناقض بين الحكم وأسبابه بحيث لاتكون اسبابه مهترئه ولايكون لمحكمة النقض ثمة رقابة على محكمة الموضوع فيما تستخلصه من وقائع طالما كان حكمها مبنى على أسباب تحمله.
ردحذفهذا وبالله التوفيق
بالنسبة للسؤال الأول هناك حالتان
ردحذفالحالة الأولى مالك بعقد مسجل وله حق الملكية التى يصونها القانون من الإعتداء عليها.
الحلة الثانية واضع يد ظاهر وهادىء لاينازعه فيه أحد
فلابد من توافر الأسباب القانونية فى وضع اليد المكسب للملكية وهى وضع يد ظاهر بلا منازعة وبنية التملك فإذا حاز واضع اليد الحيازة بأسبابها كان له أن يتملك العين محل الحيازة شريطة أن يكمل المدة اللازمة لها 15 عاما ويجوز ضم مدة سلفه إلى مدته ليكتمل التقادم لكن كما بين لنا الفقيه القانونى السنهورى فى الوسيط يبقى فى ذمة الحائز إلتزام ما.
هذا والله أعلى وأعلم
بالنسبة للسؤال الأول هناك حالتان
ردحذفالحالة الأولى مالك بعقد مسجل وله حق الملكية التى يصونها القانون من الإعتداء عليها.
الحلة الثانية واضع يد ظاهر وهادىء لاينازعه فيه أحد
فلابد من توافر الأسباب القانونية فى وضع اليد المكسب للملكية وهى وضع يد ظاهر بلا منازعة وبنية التملك فإذا حاز واضع اليد الحيازة بأسبابها كان له أن يتملك العين محل الحيازة شريطة أن يكمل المدة اللازمة لها 15 عاما ويجوز ضم مدة سلفه إلى مدته ليكتمل التقادم لكن كما بين لنا الفقيه القانونى السنهورى فى الوسيط يبقى فى ذمة الحائز إلتزام ما.
هذا والله أعلى وأعلم
أزال أحد مشرفي المدونة هذا التعليق.
ردحذفأزال المؤلف هذا التعليق.
ردحذفانا زوجى تركنى وترك البيت واخز ابنى للتهديد واستلمت الولد عن طريق القسم ورفعت قضيه نفقه وعملت تمكين من الشقه الايجار وهو امتنع عن الايحار ودلوقتى صاحب البيت هيرفع قضيه طرد من الشقه هل له الحق ان يطردنى انا واولادى الثلاثه ومزا افعل
ردحذفقومي بدفع الاجرة بنفسك حتى لا يتم طردك
ردحذفالسلام عليكم ---بالنسبة الى أنذار أخلاء الشقة قانون جديد والمستولى عليها السكن بعد أنتهاء العقد هل هناك مدة قانونية كحد أقصى لتوجية الانذار ورفع قضية الاخلاء والسند من القوانين لو سمحتم وشكرا
ردحذف